8 claves para entender la fiscalidad de tu alquiler turístico
El alquiler turístico es una fuente de ingresos atractiva para propietarios en España, especialmente con el aumento de la demanda de alojamientos vacacionales. Sin embargo, también implica cumplir con una serie de obligaciones fiscales.
En este artículo, detallaremos cada aspecto para que propietarios puedan gestionar su actividad turística conforme a la normativa y optimizar sus beneficios de manera legal y eficiente.
¿Qué es la fiscalidad del alquiler turístico?
La fiscalidad del alquiler turístico incluye todas las normativas fiscales aplicables a los ingresos obtenidos por alquilar una propiedad para fines turísticos. Estas normativas regulan los tipos de impuestos, deducciones aplicables, y la declaración de los ingresos. Comprender la fiscalidad y su aplicación permite una gestión legal y eficiente del alquiler.
¿Por qué es importante?
Cumplir con estas obligaciones fiscales permite evitar sanciones y beneficia al propietario mediante deducciones fiscales específicas. Además, el cumplimiento de las normativas mejora la relación con Hacienda y aporta seguridad jurídica al propietario, especialmente en un mercado que ha crecido en un 15% anual desde 2018 (según datos del Instituto Nacional de Estadística).
Tipos de alquileres y sus implicaciones fiscales
En la fiscalidad del alquiler turístico en España se distinguen dos categorías:
- Alquiler con servicios adicionales): En estos casos, el alquiler incluye servicios adicionales (como limpieza, atención al cliente o cambios de ropa), considerándose actividad económica. Esto requiere que el propietario tribute como autónomo o empresa y aplique un IVA reducido del 10% en las facturas.
Además, el propietario deberá darse de alta en el censo de actividades económicas y presentar el Modelo 036 o Modelo 037.
- Alquiler sin servicios adicionales: Si el propietario ofrece únicamente el alojamiento sin servicios adicionales, los ingresos se consideran rendimientos de capital inmobiliario en el IRPF. Estos alquileres suelen estar exentos de IVA.
Además, es posible deducir ciertos gastos (como los de mantenimiento) y aplicar una amortización del 3% sobre el valor de adquisición del inmueble, lo cual reduce la base imponible.
Claves para entender la fiscalidad de tu alquiler turístico
1. Regulaciones y normativa vigente
Desde este año, la Ley de Alquileres Vacacionales en España ha implementado nuevos requisitos, en especial en regiones turísticas como las Islas Baleares. Actualmente, todos los inmuebles de alquiler turístico deben contar con una licencia y registrarse oficialmente como vivienda de uso turístico. Este cambio es obligatorio para evitar el alquiler alegal y promover la transparencia.
Además, la normativa establece un límite de 90 días al año para alquilar a un mismo arrendatario. Este límite evita la saturación de alquileres vacacionales y facilita una convivencia equilibrada en las comunidades.
2. Clasificación fiscal según el IAE: ¿Cómo influye?
Para la tributación del alquiler vacacional, es esencial identificar la actividad en el Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE), el cual categoriza los inmuebles en:
- Alojamientos turísticos extrahoteleros (Grupo 685): Reúne aquellos con servicios hoteleros (limpieza, restauración) y se aplica si el alojamiento es una casa rural o apartamento turístico.
- Alquiler de locales industriales (Epígrafe 861.2): Aplica cuando el inmueble se arrienda a una empresa para explotación turística.
- Alquiler de viviendas (Epígrafe 861.1): Para alquileres sin servicios adicionales, es decir, uso residencial sin actividad de hospedaje.
Existen exenciones del IAE para personas físicas residentes, entidades sujetas al Impuesto sobre Sociedades (IS) y sociedades civiles con ingresos inferiores a 1.000.000 € anuales.
3. IRPF y alquileres vacacionales
Los ingresos por alquiler turístico deben declararse en el IRPF bajo dos modalidades, dependiendo de los servicios:
- Rendimiento del capital inmobiliario: Sin servicios adicionales. En este caso, los ingresos no pueden optar a la reducción del 60% aplicable a alquileres de vivienda habitual. Además, los periodos en que el inmueble esté libre de alquiler deben declararse con la correspondiente imputación de renta inmobiliaria.
- Rendimientos de actividades económicas: Si se ofrecen servicios hoteleros (limpieza diaria, recepción). En este caso, los ingresos se consideran actividad económica, con un tipo de gravamen del 25% y la obligación de presentar el Modelo 130 para pagos fraccionados trimestrales.
4. ¿Cómo afecta el IVA al alquiler de piso turístico?
Los ingresos por alquiler turístico deben declararse en el IRPF bajo dos modalidades, dependiendo de los servicios:
- Rendimiento del capital inmobiliario: Sin servicios adicionales. En este caso, los ingresos no pueden optar a la reducción del 60% aplicable a alquileres de vivienda habitual. Además, los periodos en que el inmueble esté libre de alquiler deben declararse con la correspondiente imputación de renta inmobiliaria.
- Rendimientos de actividades económicas: Si se ofrecen servicios hoteleros (limpieza diaria, recepción). En este caso, los ingresos se consideran actividad económica, con un tipo de gravamen del 25% y la obligación de presentar el Modelo 130 para pagos fraccionados trimestrales.
5. Declaración de alquiler turístico
El Modelo 179 es una declaración anual obligatoria para propietarios e intermediarios que informan sobre los alquileres turísticos. Este modelo requiere incluir los datos del inmueble y los periodos alquilados. La omisión o error en la presentación del Modelo 179 puede resultar en sanciones que van de 150 a 600 €. Es recomendable verificar la información antes de presentarlo.
6. Gastos deducibles para el alquiler vacacional según la AEAT
La deducción de gastos es fundamental para optimizar los beneficios en el alquiler vacacional. Los gastos deducibles aprobados por la AEAT incluyen:
- Mantenimiento y reparaciones: como pintura y reparación de instalaciones. Estos se deducen al 100%.
- Suministros: proporcionales al tiempo de alquiler.
- Amortización del inmueble: deducible al 3% anual sobre el valor de adquisición.
Para actividades económicas, la AEAT exige justificación de todos los gastos con un registro contable adecuado.
7. Inspecciones y Multas
En 2024, las autoridades han reforzado las inspecciones periódicas para detectar fraudes en el alquiler turístico, en colaboración con plataformas como Airbnb y Booking.
Las infracciones pueden derivar en multas significativas, incluyendo sanciones de hasta 150.000 € para casos de grave incumplimiento en viviendas de uso turístico no registradas. La correcta declaración y presentación de licencias evita estas multas y asegura una actividad sostenible.
8. Tributación para no residentes
Los propietarios no residentes en España deben tributar los ingresos del alquiler turístico bajo el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Según los servicios ofrecidos, se aplica una de las siguientes modalidades:
- Rendimiento del capital mobiliario: Sin servicios adicionales y se tributa al tipo general vigente. Debe presentarse el Modelo 210.
- Rendimiento de actividad económica por establecimiento permanente (EP): Con servicios de hotelería o personal empleado a tiempo completo. Aquí, el tipo de gravamen es del 25% y se presenta mediante el Modelo 200, con pagos fraccionados mediante el Modelo 202.
El IRNR obliga a presentar la declaración trimestralmente para ingresos y anualmente para deducciones, siendo crucial la asesoría fiscal para gestionar correctamente las obligaciones.
Conclusión
La normativa fiscal de alquiler turístico en 2024 requiere una gestión rigurosa y precisa para optimizar ingresos y cumplir con las obligaciones legales. En Avantik Asesores, nuestro equipo de expertos ofrece una guía completa en el registro de licencias, declaración de ingresos y optimización de deducciones fiscales.
Contacta con nosotros para garantizar el éxito de tu actividad turística en cumplimiento con la normativa actual.
Preguntas frecuentes sobre la fiscalidad del alquiler turístico
Sí, actualmente es obligatorio contar con una licencia de alquiler turístico y registrar la propiedad como vivienda de uso turístico. Sin esta licencia, el alquiler se considera ilegal y puede conllevar sanciones que pueden superar los 150.000 euros en casos de grave incumplimiento.
Para declarar los ingresos obtenidos, necesitarás los siguientes documentos:
- Licencia de uso turístico y registro en la Comunidad Autónoma correspondiente.
- Presentación del Modelo 179 (anual) para informar los periodos alquilados.
- Para alquileres como actividad económica, también se requiere el Modelo 303 (IVA trimestral) y Modelo 130 (IRPF trimestral).
El alquiler turístico sin servicios adicionales (alquiler de la vivienda sin limpieza, recepción o cambio de sábanas) está exento de IVA. Sin embargo, si se ofrecen servicios propios de la industria hotelera, el alquiler no estará exento de IVA y debe tributar al tipo reducido del 10%, según el Artículo 20.23 de la Ley del IVA (Ley 37/1992).
